Sự xuất hiện của đại dịch Covid-19 tiếp tục trở thành tác nhân gây ảnh hưởng lớn, đẩy thị trường địa ốc vào giai đoạn mới cùng với nhiều thách thức. Dù vậy, theo một số báo cáo có sự ghi nhận nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn đang tăng, giá cũng vẫn tăng lên mức đáng kể. Nhưng với một số nhà đầu tư kỳ cựu, những người từng chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc vào 10 năm trước đang lo ngại về kịch bản mà các nhà đầu tư phải đối mặt nếu giá trị của địa ốc bị đóng băng.
Niềm tin vào thị trường địa ốc đang tiếp tục được nuôi dưỡng
Dẫu niềm tin vào thị trường địa ốc vẫn đang tiếp tục được nuôi dưỡng trong kỳ vọng của nhiều nhà kinh doanh địa ốc. Nhưng với một số nhà đầu tư kỳ cựu, người từng chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc 10 năm trước đang lo ngại về kịch bản khi giá trị địa ốc sụt giảm nhanh chóng. 10 năm trước, lúc thời điểm thị trường sốt nóng. Người người, nhà nhà đổ xô vào đầu tư đất. Thì chỉ trong chốc lát, khi Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng Nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010. Nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ, dấu hiệu của sự đổ vỡ đã bắt đầu nhen nhóm xuất hiện.
Những nhà đầu tư từng sở hữu tiền tỷ, mua đi – bán lại như cơm bữa đứng trước nghịch cảnh làn sóng bán tháo hàng loạt nở rộ. Giá bất động sản bắt đầu lao dốc, “bay” tới 50% giá trị. Từ “đại gia” hoá thành người tay trắng. Với khoản nợ tiền hàng chục tỷ đồng là không phải là trường hợp hiếm gặp. Và thực tế cũng không ít “đại gia” khuynh gia bại sản vì bất động sản. Nhà đầu tư này cũng kể lại, năm 2011, anh từng mất tới gần 50% giá trị từ đất khi tổng tài sản 2,5 tỷ xuống còn 1,3 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản địa ốc bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh
10 năm sau, thị trường bất động sản địa ốc đang gần như “đóng băng”. Bởi dịch bệnh và chính sách giãn cách. Tuy vậy, với các chuyên gia phân tích, thị trường địa ốc sẽ khó lặp lại kịch bản của giai đoạn 2011-2013. Bởi thị trường bất động sản của hiện tại niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn trong khi giai đoạn 2011-2013 đã mất. Thế nên, khi đánh giá bức tranh thị trường hiện tại; dẫn số liệu của nợ xấu của hàng loạt các ngân hàng. Ông P. nhận định: “Năm 2011-2013, nợ xấu ở khối nhà băng tăng mạnh. Nợ xấu đó chính là khoản vay bất động sản. Đến hiện tại, nợ xấu của các ngân hàng cũng tăng. Và đó cũng đều từ khoản vay bất động sản”.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng chia sẻ: “Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.
Ngay cả nền kinh tế nói chung cũng đối mặt với sự giảm sút về các chỉ số. Ông N.P, một nhà đầu tư từng đi qua những cơn sốt điên đảo. Cũng từng là người chứng kiến lần lao dốc không phanh của thị trường địa ốc. Vẫn còn nhớ mãi hình ảnh của “đại gia” địa ốc có hàng chục tỷ trong tay phải sống lay lắt.
Nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với kịch bản gì?
Nhưng nhìn vào hiện tại, biến số Covid-19 đã làm thay đổi mọi sự đoán định. Ông P lập luận: “Người ta cứ đặt niềm tin vào bất động sản, kỳ vọng nó. Nhưng đó là lúc thị trường không có diễn biến xấu. Thị trường Đà Nẵng thực chất đã có dấu hiệu trượt giá từ 1-2 năm trước. Đến hiện tại, dịch bệnh kéo dài và nguy cơ có thể mất tới 1-2 năm. Trong khi thực tế, nhà đầu tư nào buôn đất lâu năm cũng đều sử dụng đến đòn bẩy tài chính. Cách sử dụng vốn từ ngân hàng là điều mà hầu hết nhà đầu tư đều phụ thuộc. Nền kinh tế bị đe dọa thì tất yếu bất động sản khó nằm ngoài tác động.
Thử tính toán xem, một nhà đầu tư bất động sản có 100 tỷ đồng. Họ vay 20% là ngân hàng. Tổng tài sản nếu tính giá trị địa ốc “bay” 30% thì từ 100 tỷ, họ chỉ còn 40 tỷ. Ngoài ra, họ phải gánh khoản nợ tới 20 tỷ trong 5 năm 2019-2023; khi không có bất kỳ nguồn thu nhập nào vì bất động sản đang đóng băng. Nếu không có cái trả lãi, khoản vay sẽ thành nợ xấu. Nợ xấu dẫn đến bán sập hầm thì không phải bất động sản giảm 30% mà còn sụt 50%. Họ bị áp lực vay tiền đáo hạn trả lãi dẫn đến lại vay nóng thì kịch bản xấu càng trở nên bi kịch”.
Nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát, tình trạng cắt lỗ có thể xảy ra
“Nếu dịch bệnh còn kéo dài tới cuối năm hay sang năm 2022, 2023; chắc chắn làn sóng bán tháo và giá trị bất động sản sẽ “bay”. Đó là diễn biến tất yếu xảy ra do dịch bệnh ngay cả khi nhà đầu tư còn niềm tin. Có thể, chính dịch bệnh sẽ bào mòn niềm tin của nhà đầu tư. Vì hiện tại, không ít người đang có tâm thế thoát hàng, chấp nhận lỗ” – anh P nói. Trước đó, trả lời phỏng vấn báo chí, ông Nguyễn Quốc Anh, cũng từng cho rằng. Nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát thì tình trạng cắt lỗ là điều sẽ xảy ra.
Trong tình thế khó khăn hiện nay, có những tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản. Điển hình như Vingroup, Hưng Thịnh đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ cho khách hàng. Như hoãn thông báo thu tiền mua nhà theo hợp đồng, tặng voucher; tặng chiết khấu khi bán nhà hoặc thanh toán tiền mua nhà; giảm giá thuê, hoãn thu tiền thuê hoặc miễn tiền thuê mặt bằng trong một thời gian… Cũng có các doanh nghiệp hỗ trợ lãi vay ngân hàng cho khách hàng đến khi bàn giao nhà.
