Theo đánh giá của Bộ Xây dựng cho thấy, sau khoảng 4 năm thực hiện Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định về xử phạt hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, chế biến, khai thác, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, kinh doanh, sản xuất vật liệu xây dựng, phát triển nhà ở, quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý sử dụng nhà và công sở, các hoạt động kinh doanh bất động sản, đã bộc lộ một số hạn chế, thiếu tính khả thi, bất cập, cần thiết sửa đổi, bổ sung. Dù đã đẩy mức phạt bán nhà lúa non lên nhưng chủ đầu tư vẫn sẽ tìm cách lách luật đẩy rủi ro về để cho khách hàng mua nhà.
Xử phạt quá nhẹ “bán nhà lúa non”
Dù mức xử phạt vi phạm hành chính “bán nhà lúa non” tăng lên 800 triệu đồng, nhưng chủ đầu tư vẫn sẽ tìm cách lách luật đẩy rủi ro về cho khách hàng mua nhà. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có đề xuất xử phạt vi phạm huy động vốn đối với bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai lên đến 800 triệu đồng.
Vấn đề chủ đầu tư lách luật
Thời gian qua, vấn đề chủ đầu tư lách luật bán BĐS hình thành trong tương lai. Hay thường được gọi là “bán lúa non” dự án diễn ra khá phổ biến, ở khắp các phân khúc BĐS từ nhà ở, đất nền đến BĐS nghỉ dưỡng. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017. Mức xử phạt cho hành vi “bán lúa non” dự án thì trường hợp chủ đầu tư. Có hành vi “Kinh doanh BĐS không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định. Hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”. Có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 250 – 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, không dễ để xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư trong trường hợp này. Phần lớn chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Mà thường ký kết ở dạng hợp đồng khác như hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký quỹ… đây là các hợp đồng dân sự. Do đó rất khó xử phạt các chủ đầu tư vi phạm.
Bán nhà lúa non dự án là rất lớn
Trong khi đó, rõ ràng lợi nhuận mà chủ đầu tư. Thu về được từ việc “lách luật” bán lúa non dự án là rất lớn. Huy động vốn khách hàng khi chưa đủ điều kiện. Chủ đầu tư chưa cần phải chi quá nhiều trong hoạt động xây dựng. Không cần đóng phí bảo lãnh ngân hàng (thường ở mức 2%). Để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho từng căn nhà.
Chủ đầu tư có thể huy động vốn lên tới 70, 80% giá trị căn hộ. Tương đương hàng trăm tỷ đồng, thậm chí hàng nghìn tỷ với dự án lớn. Do đó, việc tăng mức phạt lên 800 triệu đồng. Khó có thể hạn chế tình trạng chủ đầu tư “bán lúa non” các dự án, bởi nó sẽ không thấm vào đâu.
Xử lý hình sự
Để hạn chế tình trạng này, Ban soạn thảo thay vì đưa mức phạt cố định tối đa đến 800 triệu đồng. Có thể cân nhắc tính toán phương án mức xử phạt theo tỷ lệ phần trăm số tiền. Mà chủ đầu tư đã huy động, chiếm dụng trái phép. Khi đó, tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, số tiền huy động. Chiếm dụng vốn trái phép càng lớn thì mức xử phạt càng cao.
Bên cạnh đó, dưới góc độ pháp lý, khó có thể tiến hành xử phạt đối với những hình thức huy động vốn “lách luật”. Đây đều là những biện pháp bảo đảm được ghi nhận trong Bộ Luật Dân Sự 2015. Và nó không quy định về mức tiền đặt cọc, và cũng không có chế định thừa phát.
Do đó, ở thời điểm hiện tại Ban soạn thảo cần xem xét có quy định. Hướng dẫn về huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn. Qua đó, Nghị định này sẽ tạo cơ sở để chủ dự án không thể “lách luật”. Và các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt. Mặt khác, có thể cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự. Đối với các hành vi cố tình vi phạm, gây hậu quả nghiêm trọng để răn đe các chủ đầu tư.
Cần phải quy trách nhiệm cụ thể
Trước đó, vào tháng 3-2021, Thanh tra Bộ Xây dựng được lãnh đạo Bộ giao chủ trì. Soạn thảo Nghị định thay thế Nghị định 139. Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 139 được Thanh tra Bộ thực hiện sau 4 tháng nghiên cứu. Và mở một cuộc toạ đàm với 19 Sở Xây dựng khu vực miền Nam để ghi nhận ý kiến từ thực tế.
Khi xây dựng, dự thảo đã điều chỉnh các quy định nhằm kiểm soát chặt chẽ từ khâu lập. Điều chỉnh quy hoạch, khảo sát xây dựng, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát. Lựa chọn nhà thầu cho đến nghiệm thu, bàn giao công trình vào khai thác sử dụng. Chế tài xử lý mạnh kết hợp hình thức xử phạt bằng tiền, xử phạt bổ sung. Áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng đối với từng hành vi vi phạm nhằm tăng cường hơn nữa. Đảm bảo công tác quản lý đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng đi vào nề nếp.
Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy theo dõi chúng tôi để đọc thêm nhiều bài viết hữu ích nhé!
